چنان‌چه ملک قولنامه‌ای دارید خواندن این مقاله می‌تواند برایتان جالب باشد.
بسیاری از املاک در سطح شهر و حاشیه شهر هستند که بصورت بیع نامه عادی یا اصطلاحاً قولنامه‌ای بین افراد خرید و فروش می شوند و به این صورت است که پلاکی مربوط به زمینی با متراژ بالا در قدیم توسط شخصی ثبت شده است و افراد مختلف بعداً بدون اینکه معاملات خود را در دفتر املاک ثبت نمایند. بصورت عادی اقدام به فروش قسمت هایی از زمین به صورت سهام به افراد دیگر کرده اند و برخی نیز در آن ها اقدام به ساخت وساز وسکونت نموده است. جالب است که ادارات مختلف اعم از اداره ی آب ، برق و گاز نیز به این افراد خدمات لازم را ارائه می دهند.خرید و فروش اینگونه املاک با توجه به اینکه در دفتر املاک اداره ثبت ، ثبت نمی‌شود مشکلات عدیده‌ای را به وجود آورده است.
به عنوان مثال افرادی با سواستفاده ازین موقعیت ممکن است املاکی را با توجه به عدم ثبت آن در اداره ثبت همزمان به اشخاص متعددی مورد فروش قرار دهند و باعث ایجاد مشکلات متعددی شوند. مطابق ماده ی 22 قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی به نام وی صادر شود. ازین رو، افرادی که دارای قولنامه عادی هستند دولت، ایشان را به عنوان مالک قلمداد نمی کند.
محکوم له یا طلبکار باید برای اجرای رای از محکوم علیه مال معرفی نماید تا شعبه اجرای احکام آن مال را به مزایده گذاشته و طلب محکوم له را از آن استیفا نماید. مال معرفی شده توسط محکوم له باید عاری از وجود هرگونه مدعی باشد چراکه با وجود مدعی در مال معرفی شده فروش آن در دایره اجرای احکام متعسر و گاهی متعذر خواهد شد.
املاک به چند دسته تقسیم می‌شوند؟
در یک تقسیم بندی کلی املاک به دوگروه تقسیم می شوند:
1- املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشندحتی اگر جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد.
در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند مانند همان مثالی که در بالا عنوان شد در این مواقع طبق رویه اجرای احکام باید اقرار نامه رسمی از مالک ثبتی ارائه شود و در آن اقرار نامه عنوان نموده باشد که ملک را به محکوم علیه منتقل کرده است در این صورت شعبه اجرای احکام به استناد همان اقرار نامه ملک مزبور را به عنوان مال محکوم علیه توقیف و مزایده خواهد کرد.
2- املاکی که فاقد سابقه ثبتی می باشند.
اما درخصوص املاکی که فاقد سابقه ثبتی می باشند در اینصورت ماده ی 101 قانون اجرای احکام مدنی تکلیف را روشن کرده است .این ماده بیان میدارد : توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.
مطابق این ماده ی قانونی توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی در صورتی است که محکوم علیه در آن سکونت یا تصرف مالکانه داشته باشد مثلا ملک را به دیگری اجاره داده باشد و اجاره بها دریافت کند. یا اینکه محکوم له رایی ارائه دهد که به موجب آن محکوم علیه مالک آن ملک شناخته شده باشد .
حال فرض کنید اگر به زعم دایره‌ی اجرای احکام و با تشخیص نادرست ملکی فاقد سابقه ثبتی شناخته شود و توقیف شود و بعد از مدتی شخصی با ارائه سند مالکیت مدعی شود که مالک آن ملک می باشد در اینصورت با توجه به قانون بودن سند مالکیت شخص اخیر و احترام به مالکیت ثبتی، اجرای احکام باید نسبت به رفع توقیف از ملک به نفع مالک رسمی آن اقدام نماید چراکه سند مالکیت علی اطلاق بر هر دلیلی ارجحیت دارد مگر دلیلی خلاف سند ارائه شود.
مقالات مشابه یا مرتبط با این موضوع در دادپویه:
دعاوی ملکی و قراردادها کدام دعاوی می‌باشند؟
قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356
در این خصوص نظریه مشورتی به شماره 9/6/1384-7/84/3817 بیان می دارد: براساس مقررات مندرج در مواد 34،41،49 تا 60 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ، قانوناً فقط اموال متعلق به محکوم علیه قابل توقیف و فروش است .بنابراین زمانی که ملک به نام شخص دیگری غیر از محکوم علیه به ثبت رسیده باشد ، توقیف آن به عنوان ملک محکوم علیه به استناد به قولنامه یا مبایعه نامه غیر رسمی مجوز قانونی ندارد و فروش چنین ملکی از طریق مزایده نیز به لحاظ عدم رعایت مقررات مربوطه وجاهت قانونی ندارد .مگر در صورتی که مندرجات وکالتنامه رسمی که محکوم علیه از مالک دارد دلالت بر تجویز این اقدامات باشد .
آیا وکالتنامه های رسمی در این موارد می تواند مفید مالکیت باشد؟
همانطورکه گفته شد دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. با در نظر گرفتن مواد 100 و 101 قانون اجرای احکام مدنی در خصوص توقیف املاک ، وکالتنامه‌های تنظیمی اگرچه رسمی نیز می باشد نمی تواند دلیل بر مالکیت باشد و این وکالتنامه ها مشمول اعتبار اسناد رسمی مالکیت نمی باشد و شعب اجرای احکام نباید به آن ترتیب اثر دهند. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظر مشورتی 21/2/1394-455/94/7 برهمین امر تاکید کرده و وکالتنامه های رسمی یا غیر رسمی را برای احراز مالکیت کافی نمی داند.
معرفی وکیل خوب در مشهد با دادپویه:
وکیل متخصص عفو و درخواست در مشهد – وکیل دعاوی خانواده در مشهد – وکیل دعاوی ملکی و قراردادها – وکیل دعاوی تجاری در مشهد – وکیل قراردادهای بانکی در مشهد –وکیل اعاده دادرسی در مشهد – وکیل در مشهد – مشاوره حقوقی – وکیل – وکیل مشهد –وکیل خوب در مشهد – بهترین وکیل مشهد – شماره وکیل مشهد
نحوه توقیف آپارتمان‌های مشارکت در ساخت به چه نحو است؟
فرض سوال بدین صورت است که سازنده ای با قرارداد مشارکت در ساخت با مالک زمین، با دریافت سهمی از آپارتمان‌های احداثی مسئولیت ساخت آپارتمان را به عهده می گیرد. در اینصورت آیا امکان توقیف سهم آپارتمان های سازنده که محکوم علیه نیز می باشد وجود دارد؟
نظر مشورتی به شماره 852/96/7-14/4/1396 بیان می دارد:
مطابق نظر مشورتی به شماره 852/96/7-14/4/1396 بیان می دارد که: به نظر می رسد توقیف یکی از آپارتمان ها به عنوان ملک متعلق به محکوم علیه در صورت وجود تصرفات مالکانه یا دلائلی دال بر مالکیت وی مطابق عمومات قانونی و با اتخاذ ملاک از ماده ی 101 قانون اجرای احکام مدنی بلا اشکال باشد. بدیهی است اگر مالک عرصه پس از توقیف نسبت به آن اعتراض نماید باید برابر ماده ی 147 قانون اجرای احکام مدنی نسبت به آن اعتراض نماید.
اگر آپارتمان اعیانی دارای سند مالیکت رسمی نیست صورت جلسه تنظیمی در اجرای احکام پس از برگزاری مزایده دال برآن است که شخص برنده مزایده شده است و به معنای نقل و انتقال رسمی ملک به او نمی باشد. بنابراین برنده مزایده برای انتقال رسمی ملک باید اقدامات قانونی دیگر مانند اخذ صورت جلسه تفکیکی اداره ثبت را انجام دهد و در صورت امتناع مالک نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
وکیل خوب در مشهد برای دعاوی ملکی و قراردادها:
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی دادپویه با داشتن بهترین وکیل در مشهد آماده قبول وکالت شما در کلیه دعاوی حقوقی و ملکی، دعاوی خانواده ، دعاوی کیفری و…. می باشد.
تلفن تماس : 09151252710
ایمیل : info@dadpuyeh.com
بدون دیدگاه