قرارداد سندی است که نشان می‌دهد طرفین آن چه تعهداتی نسبت به هم دارند.
مبایعه نامه امری است فنی و حقوقی و این مهم اگر توسط افراد عادی مثل مشاوران املاک تنظیم شود ممکن است در آینده سبب ایجاد مشکلات زیادی برای طرفین قرارداد حاصل شود چراکه، مشاوران املاک صرفاً دلال در خصوص معرفی کردن اشخاص برای انجام معامله می باشند و نه تنظیم قرارداد! از اهمیت تنظیم قرارداد تا آنجا گفته شود که دانشجویان حقوق در طول 8 ترم تحصیلی یعنی 4 سال فقط با انواع و اقسام قرارداد ها و شیوه تنظیم آنها آشنا می‌شوند.
بنابراین ملاحظه می گردد که مبحث قراردادها تا چه میزان اهمیت دارد و باید توسط یک شخصی که با حقوق آشنایی کامل دارد صورت پذیرد. ازین رو به خوانندگان گرامی توصیه میشود در مواردی که درصدد تنظیم مبایعه نامه هستند حتماً با یک نفر متخصص مثل وکیل دادگستری مشاوره نمایند تا در آینده با مشکل مواجه نشوند.
80 در صد از پرونده های حقوقی در دادگستری ناشی از اختلافات حاصل از قرارداد می باشند.
مطابق آمارهای رسمی قوه قضاییه حدود 80 در صد از پرونده های حقوقی در دادگستری ناشی از اختلافات حاصل از قرارداد می باشند که اگر این قرارداد ها بعد از تنظیم به تایید شخصی مثل وکیل دادگستری و یا قبل از تنظیم، با مشورت ایشان صورت می گرفت هیچگاه این اختلافات حاصل نمی‌شد. در این مقاله در صدد این هستیم تا نکات و مواردی که یک شخص خواهان خرید و یا فروش مالی و یا عمدتاً ملکی است آن موارد را رعایت نماید.
مقالات مشابه یا مرتبط با این موضوع در دادپویه:
آیا امکان توقیف ملک قولنامه‌ای وجود دارد؟
انتقال مال غیر و دریافت خسارات از فروشنده یا انتقال دهنده
اما مجداداً تاکید میشود که قبل از تنظیم قرارداد با وکیل دادگستری مشورت شود یا تنظیم آن را به شخص اخیر واگذار نمایید، چراکه، بطور کلی هیچ خود آموز و راهنمایی، مارا از متخصص فن بی نیاز نمی‌کند چه، آیا ما می‌توانیم با خواندن چند کتاب پزشکی جراحی مغز و اعصاب انجام دهیم یا بیماری سرطانی را نجات دهیم؟! مسلماً پاسخ این پرسش منفی است.
مواردی که خریدار باید قبل تنظیم قرارداد رعایت نماید:
1- در اولین اقدام اصل سند مالکیت ملک ملاحظه شود و حدود اربعه ملک معلوم و معین باشد.
2- مشخص شدن اینکه ملک مذکور در رهن یا توقیف نباشد.
3- مشخص شود آیا ملک دارای مشاعات در آب برق گاز یا پارکینگ و صحن حیاط هست یا خیر و اگر هست طریقه ی استفاده و حالت اشاعه آن به چه نحو است.
4- مشخصات فروشنده با مشخصاتی که در سند مالکیت قید شده است تطبیق داده شود.
5- بررسی اینکه فروشنده ملک را از ید قبلی خریداری کرده یا اینکه در مزایده برنده شده است توصیه می شود هیچگاه ملکی که از طریق مزایده خریداری شده است را خریداری نشود چراکه هر زمان امکان دارد املاکی که شخصی از مزایده خریداری می نماید ممکن است در آینده با توجه به تشریفاتی که مزایده دارد آن تشریفات رعایت نشده باشد و مزایده در معرض ابطال قرار گیرد.
6- بررسی اینکه اگر فروشنده ملک را بصورت وکالتی می فروشد آیا حق فروش در وکالتنامه دارد یا خیر و آیا اساساً سمت او از طرف مالک تایید شده است یا خیر.
7- اگر ملک به فروشنده به ارث رسیده است گواهی حصر وراثت را ضمیمه نماید .
8- فروشنده ممنوع از انجام معامله نباشد برخی موارد شخص ورشکسته می‌باشد و نمی‌تواند معامله‌ای منعقد کند.
9- فروشنده محجور نباشد .
10- حالات تصرف ملک در نظر گرفته شود که آیا ملک در تصرف شخص یا اشخاصی می باشد و یا ملک خالی از سکنه است.چراکه اگر ملک در تصرف شخصی باشد و شخص اخیر آنجا را تخلیه ننماید ممکن است خریدار سال‌ها نتواند ملک را تخلیه نماید و یا در بدترین حالت هیچگاه نتواند از ملک استفاده کند.
11- بررسی شود که آیا ملک در طرح های شهرداری یا سایر دوایر دولتی می باشد و یا خیر.
چراکه معاملات املاکی که در طرح‌های مصوب شهری یا کشوری قرار گرفته‌اند حسب مورد باطل و یا موجب حق فسخ برای خریدار است. و خریدار چاره‌ای جز طرح دعوادر دادگاه و صرف هزینه های سنگین دادرسی ندارد. برهمین اساس، توصیه می شود حتماً نسبت به ببرسی این مهم اقدام لازم صورت پذیرد.
12- از طریق مراجعه به کارشناس ثبتی که اسم او در دفاتر کارشناسان درج شده است بررسی شود که، آیا حدود و ثغور ملک مطابق سند مالکیت در طبیعت تطبیق خواهد کرد یا خیر؟ چون بسیاری از املاک هستند که مشخصات اعلامی آنها در سند مالکیت با آنچه در طبیعت موجود است تطبیق ندارد.
نکاتی که طرفین باید رعایت کنند:
1- طرفین حتما مبایعه نامه تنظیمی را حتی پس از تنظیم سند رسمی در نزد خود نگاه دارند چون در برخی موارد مثل موردی که حکم حجر فروشنده صادر می شود و ثمن قابلیت استرداد را دارد اگر مبایعه نامه وجود نداشته باشد و اثبات نشود ارزش واقعی ملک چقدر بوده است داده صرفاً به همان قیمت منطقعی مندرج در سند رسمی رای خواهد دارد که مبلغ آن بسیار ناچیز می باشد.
2- طرفین حتما دفترخانه مشخصی را انتخاب کنند وشماره آن را ساعت و تاریخ آن را درج نمایند و حتی توصیه می شود نشانی دفترخانه را نیز در سند بنویسند. و در آن قید کنند اگر روز مراجعه به دفترخانه مصادف با روز تعطیل شد در روز بعد از تعطیلی و در همان ساعت به دفترخانه مراجعه کنند.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی دادپویه مشاور و راهنمای شما در تنظیم انواع قرارداد و مبایعه نامه :
تلفن تماس : 09151252710
ایمیل: info@dadpuyeh.com
بدون دیدگاه