به موجب ماده ی ۴۰۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مالک منافع عین مستاجره می شود و در این حالت اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده خواهد شد. در حال حاضر قراردادهای اجاره که تنظیم می‌شود واجد دو وصف می‌باشند:
۱-یا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می باشند ۲-یا مشمول قانون مدنی. حسب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ برای اینکه قراردادی مشمول این قانون شود سه شرط لازم و ضروری است .اول، قرارداد باید بصورت کتبی تنظیم شود.دوم در سه نسخه تنظیم شود.سوم به امضای دوشاهد برسد. ازین رو، اگر یکی از شرایط فوق را نداشته باشد این قرارداد مشمول قانون مدنی می شود و باید جهت استفاده از مزایای آن به این قانون استناد نمود.
*سوال:
چه تفاوتی دارد بین اینکه قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 76 شود یا قانون مدنی وجود دارد؟
اگر ما قراردادی تنظیم نماییم که شرایطی که در فوق جهت تنظیم عقد اجاره می باشد دارا باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجرمی شود و می توانیم از امتیازاتی که قانون گذار در آن قانون گذاشته است استفاده نماییم و یکی ازین موارد گرفتن دستور تخلیه ملک به صرف اتمام مدت می باشد که از شورای حل اختلاف خواسته می شود و مالک با در دست داشتن نسخه اجاره نامه خود با در خواست از شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه ملک را می تواند بخواهد . هرچند ؛ در رویه قضایی شورای حل اختلاف اقدام به تشکیل جلسه می نماید اما نیازی به تشکیل جلسه دادرسی نیست و شورای حل اختلاف می تواند با بررسی اینکه عقد اجاره فی مابین موجر و مستاجر دارای شرایط قانون روابط موجر و مستاجر می باشد دستور تخلیه صادر کند.
دستور تخلیه با حکم تخلیه تفاوت دارد و مهمترین تفاوت آن سرعت صدور این دستور می باشد و شورای حل اختلاف بعد از درخواست مالک در ظرف یک هفته دستور تخلیه ملک را صادر میکند اما اگر عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نشود و مشمول قانون مدنی باشد باید از دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه نمود که مستلزم صرف زمان و هزینه زیادی می باشد.
*در چه مواردی قرارداد اجاره بصورت خودکار تمدید می شود؟
با توجه به شیوع بیماری کرونا در کشور و بروز مشکلات متعدد به سبب وجود شرایط نابسامان اقتصادی ، ستاد ملی کرونا با صدور دستورالعملی ، تمامی قراردادهای اجاره که پایان آن تا سال 1401 می باشد در تهران با افزایش 25 درصد اجاره بها و در کلانشهر ها با افزایش 20 درصد اجاره بها تمدید نموده است مشروط به اینکه مستاجر، خود خواهان تخلیه ملک نباشد.
اما این مقرره مطلق نیست و موجر نیز می تواند با حصول شرایطی درخواست تخلیه ملک را بدهد که در ذیل به موارد مهمی از آن اشاره خواهد شد.
۱-در مواردی که موجر تصمیم به ساخت یا فروش واحد مسکونی خود دارد و یا اینکه بصورت قطعی آن را انتقال داده است.
۲-در مواردی که مستاجر تا یک ماه بعد از تمدید قرارداد اجاره جدید طبق مستندات ثابت نماید ، مستاجر مابه التفاوت مبلغ اجاره را نپرداخته است.
۳-در صورتی موجر ملک مسکونی را برای فرزندش که در شرف ازدواج می باشد بخواهد.
۴-مستاحر برای چند ماه اجاره پرداخت ننماید.
۵- در صورتی که مستاجر دارای مشکلات اخلاقی می باشد یا اینکه برای ملک مشکلاتی ایجاد نموده است.
مقالات مشابه در دادپویه:
دعاوی ملکی و قراردادها کدام دعاوی می‌باشند؟
*نکته:
موجر و مستاجر می توانند در زمان انعقاد قرارداد اجاره با یک دیگر توافق نمایند که مصوبات ستاد ملی کرونا در خصوص تمدیدمهلت قرارداد اجاره در خصوص آنها مجری نخواهد بود.
البته در خصوص این امر اختلاف نظر می باشد و ممکن است برخی از شعبه شورای حل اختلاف به دلیل اینکه مصوبات ستاد ملی کرونا را در حکم قواعد آمره بدانند این توافق را منشا اثر ندانند. *توصیه به شهروندان عزیز:
جهت بهره برداری از امتیازاتی که قانون گذار برای افراد در نظر گرفته شده است توصیه می شود حتماً قرارداد اجاره اگر بصورت عادی تنظیم می شود ضمن مشورت با وکیل دادگستری ، قرارداد اجراه حتماً دارای کد رهگیری باشد که بعدا بتوان به مفاد ان استناد نمود.
نتیجه گیری
در تمام نظام های حقوقی دنیا بعد از قرارداد بیع و خرید و فروش، قرارداد اجاره دارای اهمیت بسیار زیادی می باشد و در تنظیم آن دقت زیادی باید بشود چراکه در صورت عدم دقت در تنظیم آن ممکن است بعداً مشکلات عدیده ای به وجود آید ازین رو، توصیه می شود این قراداد ها توسط وکلای حرفه ای و وکیل متخصص که وکیل در تنظیم قرارداد نیز می باشد تنظیم شود. وکیل دادگستری علی عباسی با سابقه نزدیک به ده سال وکالت آمادگی ارائه هرگونه مشاوره حضوری و تنظیم قراردادهای اجاره مسکن و یا اجاره املاک تجاری می باشد .
وکیل خوب در مشهد برای دعاوی ملکی و قراردادها:
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی دادپویه آماده قبول وکالت شما در کلیه دعاوی حقوقی و ملکی، دعاوی خانواده ، دعاوی کیفری و…. می باشد.
تلفن تماس : 09151252710
ایمیل : info@dadpuyeh.com
بدون دیدگاه